Planer och bestämmelser

Bygglov krävs om man vill uppföra en ny byggnad eller anläggning, bygga till, ändra byggnads yttre, ändra byggnads/lokals användning, sätta upp skylt, skärmtak, högt staket mm.

Vid småhus, en- och tvåbostadshus, fritidshus och tillhörande uthus får man utan bygglov:

• i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra högst två friggebodar, med en sammanlagd byggnadsarea på max 15 kvm och nockhöjd som inte överstiger 3 m.
• anordna skärmtak över uteplatser, altaner, balkonger eller entréer om skärmtaket inte är större än 12 kvm.
• uppsätta mur eller plank i anslutning till huset om muren/planket inte är högre än 180 cm och längre än 3m.

Ovanstående åtgärder får man göra under förutsättning att man inte hamnar närmare än 4,5 meter från tomtgräns. Gör man det behöver man grannens godkännande.

Utanför detaljplanelagt område eller samlad bebyggelse får man i regel, utan bygglov, bygga mindre byggnader som uthus, garage och gäststugor. Göra mindre tillbyggnader av bostadshus och uthus om den sammanlagda tillbyggda byggnadsarean inte överstiger hälften av husets ursprungliga byggnadsarea.

Kommunen kan besluta om minskad eller utökad bygglovsplikt. Genom detaljplan eller områdesbestämmelser kan kommunen besluta att det inte behövs bygglov för en rad åtgärder som annars skulle kräva det. Bygglovsbefrielse kan t.ex. gälla nya byggnader, tillbyggnader, inredande av ytterligare en bostad, upplag, murar och plank.

I område med värdefull miljö kan kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser införa bygglovsplikt för sådana åtgärder som normalt är fria från bygglov.

Det kan t.ex. gälla att uppföra komplementbyggnader till en- eller tvåbostadshus samt att göra mindre tillbyggnader av en eller tvåbostadshus och komplementbyggnader utanför samlad bebyggelse.

I varje kommun ska det finnas en nämnd som ansvarar för kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet. Nämnden prövar frågor om bygglov, rivningslov, marklov, bygganmälan och rivningsanmälan. Den kallas oftast för byggnadsnämnden.

Byggnadsnämnden har tillsyn över byggnadsverksamheten i kommunen, även det lovfria byggandet. Tillsynen omfattar bland annat att bevaka att bestämmelserna i lagar och förordningar m.m. följs samt att genom information förekomma brister i byggandet. Byggnadsnämndens tillsyn ska anpassas efter byggherrens kvalifikationer, egenkontroll och projektets komplexitet.

Byggnadsnämnden ska i första hand se till att byggherren tar sitt ansvar. Nämnden ska ta tillvara de möjligheter lagarna ger att förenkla och underlätta för den enskilde.  Vid enkla ärenden kan handläggningen ske enkelt och obyråkratiskt. Byggnadsnämnden får stoppa ett byggnadsarbete om det är uppenbart att arbetet strider mot bestämmelserna. Nämnden är skyldig att stoppa ett byggnadsarbete som medför fara för människors liv eller hälsa. I sin tillsyn får nämnden, för att kontrollera om reglerna följs, besiktiga byggnadsprojektet. Nämnden har då rätt att få tillträde till tomten och byggnaden.

Detaljplan består av en plankarta och bestämmelser.
Detaljplan upprättas oftast i kommunens tätbebyggda delar och reglerar markens användning och bebyggelsens utformning i detalj. Det kan gälla antal våningar, tomtens storlek, den föreskrivna takvinkeln eller tom färgen på huset. Detaljplanen ligger till grund för framtida beslut om bygglov.

I detaljplanen reglerar man också utbyggnaden av gator, parker mm. Fastighetsägaren har under planens genomförandetid (5 – 15 år) rätt att använda och bebygga sin mark i överensstämmelse med planen (så kallad byggrätt)

En enklare form av karta för mindre tillbyggnader. Benämningen kan variera hos olika kommuner. Det kan heta kartutdrag, utdrag ur primärkarta, utdrag ur baskartan.

En karta som anger fastighetens gränser. Används vid fastighetsbildning.

Grannens yttrande (godkännande) behövs:

• om byggnaden placeras närmare gräns än vad gällande bestämmelser gäller
• om byggnaden placeras på mark som inte får bebyggas
• om byggnadens area överskrider största tillåtna byggnadsarean / bruttoarean enligt detaljplan
• vid nylokalisering av bebyggelse utanför detaljplan inom mark som inte är ianspråktagen som tomt enligt 8 kap 22§PBL

Se enkel nybyggnadskarta.

Lantmäteriets åtaganden som fastighetsindelning, avstyckning, fastighetsreglering, ledningsrätt, anläggningsförrättningar för nya gemensamhetsanläggningar

Inom områden med detaljplan krävs normalt marklov för schaktning eller fyllning som medför att höjdläget för tomter ändras avsevärt.

Vad man menar med avsevärt kan variera i olika kommuner. En del anser mer än 50 cm andra mer än 1m. Ibland krävs marklov för trädfällning eller skogsplantering.

Karta som visar fastighetens exakta mått, läge, gränser för byggrätt, servitutgränser, fastighetsbeteckningar, befintliga byggnader, höjdkurvor, hägnader, ev fornminnen, anslutningspunkt för VA, angränsande gata mm.
Obligatoriskt underlag till situationsplanen för ansökan nybyggnad av en- eller flerbostadshus, fritidshus, kontor, industri och dylikt.

Enligt PBL är den som bygger olovligt skyldig att betala en byggnadsavgift som är fyra gånger bygglovsavgiften samt en tilläggsavgift på 500Kr varje kvadratmeter bruttoarea av bygget minskat med 10 kvadratmeter.

Om Byggnadsnämnden i efterhand inte kan bevilja bygglov kan man dessutom bli skyldig att riva eller ändra det utförda arbetet.

Områdesbestämmelser används inom begränsade områden som inte har någon detaljplan. Områdesbestämmelser antas för at säkerställa syften i översiktsplanen. Det kan t.ex. gälla sommarstugeområden. Områdesbestämmelser kan reglera ett fåtal frågor som t.ex. bebyggelsens utformning i en värdefull miljö, eller maximera byggnadsarean för befintliga fritidshus. Områdesbestämmelser garanterar inte någon byggrätt.

Primärkarta är oftast fotografiskt framställd från flygbilder. Används som utgångsmaterial för upprättande av  nybyggnadskartor, förrättningskartor mm. Anger med hög noggrannhet byggnader, höjdkurvor, väggkanter, häckar, staket, träd mm.

För att riva byggnader eller delar av byggnader inom ett område med detaljplan krävs rivningslov. Se rivningsanmälan.

Rivningslov behövs inte för att riva byggnader eller delar av byggnader som får uppföras utan bygglov som t.ex. uthus eller skärmtak över uteplats.

I en del kommuner kan områden som ligger utanför detaljplan men består av 10-20 hus betraktas som samlad bebyggelse enligt översiktsplanen. Då krävs bygglov för i huvudsak samma åtgärder som inom detaljplanen.

Situationsplan grundar sig oftast på nybyggnadskartan och illustrerar den tänkta byggnadsåtgärden.

Stadsbyggnadskontoret består av tjänstemän som handlägger ärenden från översiktlig planering till enskilda bygglovsärenden. De presenterar ärenden för de politiska representanterna i byggnadsnämnden för beslut.

Enklare bygglovsärenden kan tjänstemännen besluta själva så kallad delegation. Stadsarkitektkontoret kan heta olika i olika kommuner t ex. miljö- och stadsbyggnadskontor, bygg- och teknikkontoret.

Strandskyddet är till för att hålla strandzonen tillgänglig för allmänheten. Det innebär i princip att bebyggelse i större omfattning inte tillåts i strandzonen.  Alla sjöar och vattendrag omfattas av generellt strandskydd om 100 meter från strandlinjen både in över land och ut över vattnet.

I regel är strandskyddet 300 meter vid kusten och 100 meter vid insjöar och vattendrag.
Ibland har man utökat strandskydd.

Dispens kan sökas hos länsstyrelsen eller byggnadsnämnden .

I vissa fall kan dispens från strandskyddet beviljas. Inom strandskyddat område ska dispens sökas för nybyggnad eller ändrad användning av byggnad.
Dispens kan även krävas för bygglovbefriade åtgärder som friggebod. Det finns också åtgärder som inte kräver dispens från strandskyddet. Länsstyrelserna hanterar oftast dispenser från strandskydd.

Byggnadsnämnden kan bevilja dispens i vissa fall. Följande åtgärder kräver inte dispens:

• om- och tillbyggnader
• komplementbyggnad som placeras längre bort från stranden än huvudbyggnaden
• ekonomibyggnader för jordbrukets eller fiskets behov

Dispenser som kan beviljas av byggnadsnämnden:

• nybyggnad av bostadshus vid sjöar och vattendrag 
• komplementbyggnader som ligger närmre stranden än huvudbyggnaden

Se olovligt byggande

Se enkel nybyggnadskarta

Varje kommun skall ha en aktuell översiktsplan för kommunens hela yta. Den är en vision för framtiden.
Av planen skall framgå grunddragen i användningen av mark- och vattenområden, kommunens syn på hur den byggda miljön skall utvecklas och bevaras.
Översiktsplanen skall vara en vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden.

Översiktsplan för kommunens mindre delar kallas fördjupad översiktsplan.